یادداشتی بر ناکارآمدی سیاست‌های دستوری در بازار مسکن

خانی نژاد- دولت برای هفتمین سال متوالی، سقف افزایش اجاره‌بها را ۲۵ درصد تعیین کرده و از تمدید خودکار قراردادها سخن می‌گوید. اما در عمل، مستأجران همچنان با افزایش‌های سرسام‌آور و گاه چند برابری مواجه‌اند. قانونی که ضمانت اجرایی ندارد، نه تنها راهگشا نیست، که به ابزاری برای فریب افکار عمومی تبدیل شده است.
بر اساس مصوبه سران قوا، تمام قراردادهای اجاره که تا پایان سال ۱۴۰۵ به پایان می‌رسند، در صورت درخواست مستأجر، با حداکثر ۲۵ درصد افزایش برای یک سال تمدید می‌شوند. مستأجران تا پنج سال پس از پایان قرارداد، حق شکایت از موجر متخلف را دارند و مشاوران املاک متخلف نیز مشمول جریمه‌ی سازمان تعزیرات خواهند شد.
با وجود این قوانین، بازار اجاره همچنان در اختیار موجران است. نایب‌رئیس اتحادیه املاک تهران می‌گوید: بسیاری از قراردادها از مسیر مذاکره و توافق به ارقامی بالاتر از سقف قانونی می‌رسند. عضو کمیسیون عمران مجلس نیز تأکید کرده که سقف ۲۵ درصدی «در عمل به طور کامل اجرا نشده.
شاخص وضعیت قانونی واقعیت بازار را می توان در افزایش اجاره حداکثر ۲۵ درصد تا چند برابر در برخی مناطق
تمدید خودکار قرارداد که الزامی است موجران با ترفندهای مختلف دور می‌زنند و شکایت مستأجر تا ۵ سال حق دارد.

ضمانت اجرایی وجود ندارد
کارشناسان معتقدند سیاست‌های دستوری در بازار مسکن، «کارکردی دوگانه» دارند و «در کوتاه‌مدت خوشایند، اما در بلندمدت پیامدهای ناگوار به جای می‌گذارند». جریمه‌های در نظر گرفته‌شده، در برابر سود سرشار افزایش اجاره، بازدارنده نیست. در حالی که ترفندهای دورزدن قانون بسیار دیده شده و موجران به سادگی با استناد به «نیاز شخصی» یا فروش صوری ملک، از شمول قانون خارج می‌شوند. همچنین بسیاری از قراردادها خارج از سامانه‌های رسمی ثبت می‌شوند تا کد رهگیری دریافت نکنند.
و اما مستأجران، قربانیان همیشگی تصویب چنین قوانینی هستند تا آن جایی که یک عضو کمیسیون عمران مجلس می گوید که «مستأجران به دلیل طولانی بودن روند پیگیری یا بینتیجه ماندن شکایت ها، ترجیح می‌دهند وارد فرآیند اعتراض نشوند». واما مستأجرانی که می گویند: اعتراض ما فایده ای ندارد و در نهایت می گویند که اگر توان پرداخت کرایه را نداری خانه را تخلیه کن.
سیاست‌های دستوری، انگیزه‌ی مالکان برای عرضه‌ی واحدهای استیجاری را کاهش داده است. نایب‌رئیس اتحادیه املاک تهران هشدار داده که تعداد فایل‌های اجارهای نسبت به سال‌های گذشته کاهش محسوسی داشته و ادامه این روند می‌تواند به شکست بازار و تشدید مشکلات مستأجران منجر شود.
قانون سقف اجاره‌بها، در بهترین حالت، یک «مسکن موقت» است که ریشه‌ی بحران را هدف نگرفته است. تا زمانی که عرضه‌ی مسکن افزایش نیابد و خانه‌های خالی به بازار عرضه نشوند، هرگونه قیمت‌گذاری دستوری، محکوم به شکست خواهد بود.
واقعیت تلخ این است که در کشوری که بازار مسکن با نبود شفافیت، انبوه خانه‌های خالی و قدرت چانه‌زنیِ نامتوازن مواجه است، قانونی که ضمانت اجرایی ندارد، نه تنها مشکل را حل نمی‌کند، که به بخشی از خودِ مشکل تبدیل می‌شود.