وقتی ضعف نظارت به گرانی مسکن دامن می‌زند

بازار مسکن طی سال‌های اخیر به یکی از پیچیده‌ترین و حساس‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور مبدل شده،بازاری که از یک‌سو با رکود معاملاتی دست‌وپنجه نرم می‌کند و از سوی دیگر شاهد افزایش قیمت‌هایی است که بسیاری از کارشناسان آن را واقعی نمی‌دانند. در چنین شرایطی موضوعاتی مانند ضعف نظارت، نبود نظام شفاف ثبت معاملات و همچنین نگاه سرمایه‌ای به مسکن، از مهم‌ترین عوامل شکل‌دهنده وضعیت کنونی این حوزه به شمار می‌روند.

در همین چارچوب نثاری، نماینده مردم نهاوند در مجلس شورای اسلامی و رئیس کمیته مسکن کمیسیون عمران، معتقد است؛ ساختار بازار مسکن به گونه‌ای شده که نمی‌توان آن را صرفاً با دستورهای اداری مدیریت کرد.

به گفته وی، این بازار بیش از هر چیز متکی به فعالیت بخش خصوصی، سازندگان و مشاوران املاک است و به همین دلیل سیاست‌گذاری در آن نیازمند سازوکارهای دقیق‌تر و ابزارهای نظارتی مؤثرتر است.

این نماینده مجلس در عین حال تأکید می‌کند که؛ مردمی بودن بازار مسکن به معنای رها بودن آن نیست، از نگاه وی یکی از راهکارهای قابل اجرا، تعیین چارچوب‌های منطقه‌ای برای قیمت‌گذاری در حوزه خرید و فروش و همچنین رهن و اجاره است، در چنین مدلی، وزارت راه و شهرسازی می‌تواند در سطح استان‌ها نقش فعال‌تری برای تنظیم و کنترل روند قیمت‌ها ایفا کند.

به باور این عضو کمیسیون عمران، در ایران مسکن علاوه بر کارکرد مصرفی، به یک دارایی سرمایه‌ای تبدیل شده است، بسیاری از مردم انتظار دارند بازدهی سرمایه‌گذاری در مسکن حتی از بازارهای موازی مانند طلا، ارز یا سپرده‌های بانکی بیشتر باشد؛ انتظاری که سبب شده حتی در دوره‌های رکود نیز تمایل به نگهداری یا افزایش قیمت ملک همچنان وجود داشته باشد.

وی ادامه می دهد؛از سوی دیگر، بخش عمده سرمایه‌گذاری در این حوزه توسط بخش خصوصی انجام می‌شود و فرآیند تعیین قیمت‌ها نیز اغلب در بستر معاملات مشاوران املاک شکل می‌گیرد،در برخی موارد حتی سازندگان خود در این چرخه حضور دارند.

البته طبیعی است که فعالان این حوزه به دنبال سودآوری باشند، اما در بسیاری از کشورهای دنیا برای جلوگیری از شکل‌گیری التهاب‌های قیمتی، ابزارهایی مانند نظام‌های دقیق نظارتی، سامانه‌های شفاف ثبت معاملات و سازوکارهای کنترلی مورد استفاده قرار می‌گیرد؛ موضوعی که به گفته این نماینده مجلس در ایران هنوز به شکل کامل عملیاتی نشده است.

نثاری با اشاره یه طرح پیشنهاداتی در این زمینه یادآور می‌شود؛یکی از پیشنهادهایی که در این زمینه مطرح می‌شود، تعیین بازه‌های قیمتی مشخص برای هر منطقه است، اگر دستگاه‌های متولی بتوانند میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهرستان‌های مختلف یک استان را برای بازه‌های زمانی مشخص اعلام کنند و حتی تعدیل آن متناسب با تغییرات تورمی پیش‌بینی شود، امکان مدیریت و تحلیل دقیق‌تر بازار فراهم خواهد شد.

عضو کمیسیون عمران با ارائه راهکارهایی در این زمینه ادامه می دهد؛ایجاد سامانه جامع ثبت معاملات مسکن نیز از دیگر راهکارهایی است که می‌تواند به شفافیت بازار کمک کند،در صورتی که تمامی معاملات خرید و فروش، رهن و اجاره در یک سامانه واحد ثبت شود و همه مشاوران املاک به آن متصل باشند، امکان رصد روند بازار و اتخاذ تصمیمات سیاستی مؤثرتر فراهم می‌شود، تجربه ایجاد سامانه‌های ملی در حوزه‌های مختلف نشان داده است که چنین اقداماتی در صورت هماهنگی دستگاه‌های مسئول قابل اجراست.

در عین حال، نثاری تأکید می‌کند که؛ مشکلات فعلی بازار مسکن صرفاً به عملکرد دولت یا مدیران فعلی وزارت راه و شهرسازی محدود نمی‌شود، این چالش‌ها حاصل روندی چند دهه‌ای است، هرچند انتظار افکار عمومی این است که پیگیری مطالبات در نهایت به نتایج عملی و ملموس منجر شود.

نثاری خاطرنشان می‌کند؛در این میان موضوع خانه‌های خالی نیز یکی از مسائل مهم بازار مسکن به شمار می‌رود، بر اساس برآوردهای غیررسمی، بیش از دو میلیون و پانصد هزار واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد؛ رقمی که تقریباً معادل نیمی از نیاز فعلی بازار برآورد می‌شود، مجلس شورای اسلامی پیش‌تر قانون مالیات بر خانه‌های خالی را برای افزایش عرضه در بازار تصویب کرده است، اما اجرای کامل آن همچنان با چالش‌هایی مواجه است، در صورت اجرای مؤثر این قانون و ورود بخشی از این واحدها به بازار، می‌توان انتظار داشت فشار قیمتی در بخش خرید و اجاره تا حد قابل توجهی کاهش یابد.

عضو کمیسیون عمران  تاکید می کند؛ در کنار همه این عوامل، مسئله رفتارهای سوداگرانه و سوءاستفاده از فضای روانی بازار نیز مطرح است، هرچند بسیاری از مشاوران املاک به‌عنوان فعالان حرفه‌ای و منصف شناخته می‌شوند، اما حتی تخلفات محدود نیز می‌تواند اثر قابل توجهی بر روند قیمت‌ها و انتظارات بازار داشته باشد.

در مجموع به نظر می‌رسد؛ساماندهی بازار مسکن نیازمند مجموعه‌ای از اقدامات هم‌زمان است؛ از تقویت نظام نظارتی و ایجاد سامانه‌های شفاف معاملاتی گرفته تا اجرای قوانین معطل‌مانده و افزایش عرضه واقعی مسکن، بدون چنین اصلاحاتی، این بازار همچنان میان رکود معاملاتی و افزایش قیمت‌های غیرواقعی در نوسان خواهد بود.