ثبات ارز و طلا شرط بازگشت رونق به بازار مسکن

هشدار کارشناسان: حذف تبصره ۵۰ توقف نهضت ملی مسکن است
بهزاد عمران‌زاده، کارشناس بازار مسکن، تأکید کرده است که حذف تبصره یک ماده ۵۰ «عملاً تیر خلاص به نهضت ملی مسکن» است.
به گفته او، این تبصره یکی از مهم‌ترین ابزارهای قانونی برای تحقق هدف ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی است و حذف آن «به معنای نادیده گرفتن راهبرد توسعه ظرفیت سکونتی کشور» محسوب می‌شود.
عمران‌زاده افزود: «در شرایطی که شاخص دسترسی به مسکن در وضعیت بحرانی و بیش از ۱۵ سال است، کوچک‌ترین عقب‌گرد در سیاست‌های توسعه زمین، موجب جهش دوباره قیمت‌ها و افزایش فشار بر خانوارها خواهد شد.»
وی خاطرنشان کرد که بیش از ۶۰ درصد قیمت تمام‌شده مسکن به هزینه زمین مربوط است و کاهش عرضه زمین به معنای افزایش مجدد تورم مسکن است.
او با اشاره به دارایی‌های گسترده وزارت راه و شهرسازی در قالب سازمان ملی زمین و مسکن گفت: «این وزارتخانه از ثروتمندترین دستگاه‌های کشور است و در صورت مدیریت درست منابع، هیچ مانع مالی برای اجرای پروژه‌های ملی وجود ندارد.»

نقش بانک‌ها در التهاب بازار زمین و مسکن
این کارشناس همچنین با انتقاد از بنگاه‌داری بانک‌ها در بخش زمین و مسکن اظهار کرد: بخش عمده‌ای از زمین‌های مسکونی در تملک بانک‌هاست و همین امر موجب شده بازار زمین به بستری برای سوداگری تبدیل شود.
به گفته عمران‌زاده، برخی بانک‌ها تا ۸۰ درصد تسهیلات خود را به شرکت‌های زیرمجموعه ساختمانی اختصاص داده‌اند؛ در نتیجه منابع بانکی به‌جای حمایت از تولید مسکن، صرف فعالیت‌های غیرمولد در همین حوزه شده است.
وی تأکید کرد: «در حالی که قانون جهش تولید مسکن بانک‌ها را موظف به اختصاص ۲۰ درصد تسهیلات به این بخش کرده بود، در عمل همکاری لازم صورت نگرفت و نتیجه آن تشدید احتکار زمین و افزایش قیمت‌ها بود.»

آشفتگی پلتفرم‌های آگهی و فشار بر صنف مشاوران املاک
در سوی دیگر بازار، فعالان صنف املاک نیز از نابسامانی در فضای مجازی و ضعف نظارت بر پلتفرم‌های آگهی مسکن انتقاد دارند.
داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اول اتحادیه املاک کشور، در گفت‌وگو با مهر با اشاره به فعالیت بی‌ضابطه پلتفرم‌های آنلاین گفت: «وقتی هر فردی بدون احراز هویت و چارچوب مشخص قادر به درج آگهی است، بازار به دست سودجویان می‌افتد و نتیجه آن افزایش قیمت‌های غیرواقعی و سردرگمی مردم است.»
وی افزود: «دولت باید مسیر ثبت آگهی‌های واقعی توسط مردم و مشاوران املاک را تسهیل کند تا بازار شفاف شود. در حال حاضر، نه تنها چنین بستری وجود ندارد، بلکه سامانه‌های رسمی ثبت قراردادها نیز ناکارآمدند.»
بیگی‌نژاد با انتقاد از محدودیت‌های قانونی در ثبت قراردادها اظهار داشت: «وقتی قانون ما را موظف به ثبت می‌کند، اما بستر لازم فراهم نیست، در واقع فعال صنفی را در معرض تخلف ناخواسته قرار می‌دهد. نتیجه چنین سیاست‌هایی، رکود معاملات، کاهش شفافیت و از دست رفتن درآمدهای مالیاتی دولت است.»

فشار اقتصادی، دستمزد پایین و تهدید شفافیت
این مقام صنفی با اشاره به شرایط دشوار اقتصادی مشاوران املاک گفت: «در حالی که هزینه‌های فعالیت دفاتر املاک روزبه‌روز افزایش می‌یابد، نرخ دستمزدها متناسب با واقعیت بازار نیست. اگر فشار اقتصادی ادامه یابد، ممکن است برخی به سمت قراردادهای غیررسمی و زیرمیزی سوق پیدا کنند که این امر تهدیدی برای سلامت اقتصادی و امنیت بازار است.»
بیگی‌نژاد تأکید کرد که نبود تناسب میان درآمد خانوار و هزینه مسکن، ریشه بسیاری از مشکلات است: «امروز حتی خانواده‌های دو شاغله نیز قادر به خرید یا اجاره مسکن مناسب نیستند. مفهوم خانواده‌های “خانه‌اولی” تقریباً از بین رفته و زوج‌های جوان با بحران جدی تأمین مسکن روبه‌رو هستند.»

نهضت ملی مسکن؛ زمین هست، اما خانه‌ای ساخته نمی‌شود
نایب‌رئیس اتحادیه املاک در ادامه با اشاره به مشکلات طرح نهضت ملی مسکن گفت: «در این طرح، زمین به مردم داده می‌شود، اما به‌دلیل ناهماهنگی میان هزینه ساخت و توان مالی متقاضیان، در عمل واحدی ساخته نمی‌شود. در حالی که در طرح مسکن مهر، حداقل خروجی ملموس‌تری وجود داشت و مردم واقعاً صاحب‌خانه می‌شدند.»
او تصریح کرد: «وقتی هزینه ساخت هر واحد مسکونی به یک میلیارد تومان می‌رسد، تسهیلات بانکی فعلی هیچ تناسبی با درآمد خانوار ندارد. نتیجه آن، انتقال امتیاز زمین به افراد دیگر و انحراف از هدف اصلی طرح است.»

رکود سنگین و وابستگی بازار مسکن به ثبات ارز و طلا
بیگی‌نژاد در پایان گفت: «در شرایط فعلی، بازار مسکن دچار رکود عمیق است. اگر بازار ارز و طلا به ثبات برسد، احتمال بازگشت رونق نسبی وجود دارد، اما این رونق تنها شامل اقشار مرفه خواهد شد. برای بازگشت تعادل واقعی، باید سیاست‌گذاری‌های کلان اقتصادی به نفع تولید و مصرف واقعی مسکن تغییر کند.»
به نظر می‌رسد مجموعه‌ای از عوامل ساختاری ـ از حذف تبصره توسعه ظرفیت سکونتگاهی گرفته تا نابسامانی در سامانه‌های رسمی و ضعف نظارت بر بازارهای مجازی ـ موجب شده مسیر سیاست‌های مسکن از هدف اصلی خود یعنی «خانه‌دار کردن اقشار متوسط و ضعیف» فاصله بگیرد.
کارشناسان معتقدند اگر دولت در سیاست‌گذاری‌های خود بازنگری نکند و به جای حذف تبصره‌ها، اجرای واقعی قوانین موجود را در پیش نگیرد، بحران مسکن در سال‌های پیش‌رو از وضعیت بحرانی به مرحله اجتماعی و امنیتی خواهد رسید.