تجربیات جهانی در تأمین مسکن اقشار کمدرآمد
۱ بهمن ۱۴۰۴تأمین مسکن اقشار کمدرآمد، فراتر از یک چالش شهری، معیاری برای سنجش کارآمدی حکمرانی و عدالت اجتماعی در هر کشوری است. واکاوی تجربیات موفق جهانی، یک ضرورت راهبردی برای طراحی مدل بومی و پایدار است. تمامی کشورهای مورد بررسی، با شکاف عمیق قیمت مسکن و توان پرداخت اقشار کمدرآمد روبرو بودهاند. پاسخها از مداخله مستقیم دولت تا اتکا به بازار متغیر است.
– استرالیا؛ تمرکز بر یارانه مستأجرمحور و مالکیت مشترک: دولت از طریق سازمان سنترلینک جامعه هدف را شناسایی کرده و بخشی از اجاره را پرداخت میکند. همچنین، طرحهای مالکیت مشترک که دولت در آن بخشی از ملک را نگه داشته و ورود اقشار کمدرآمد به بازار مالکیت را تسهیل کرده است.
– چین؛ گذار از سیستم رفاهی به بازارمحور با کنترل قیمت: سیاست کلیدی، ساخت مسکن اقتصادی با قیمت ۵۰ تا ۷۰ درصد بازار است. دولت با واگذاری زمین دولتی به سازندگان و سقفگذاری سود آنها (کمتر از ۳ درصد)، قیمت را کنترل میکند. ابزار مالی اصلی نیز صندوق آیندهنگر مسکن است.
– انگلستان؛ تغییر نقش دولت از سازنده به تسهیلگر: سیاست بر پایه مالکیت اشتراکی و واگذاری سهام ارزانقیمت استوار است. دولت با ابزارهای برنامهریزی شهری، توسعهدهندگان را ملزم به اختصاص بخشی از واحدها به اقشار کمدرآمد میکند.
– ایالاتمتحده آمریکا؛ اتکای حداکثری به بازار و یارانههای تقاضا: ابزار اصلی، کوپنهای اجاره (یارانه مستأجرمحور) است که به خانوارها قدرت انتخاب در بازار خصوصی میدهد. همچنین، از ابزار منطقهبندی دربرگیرنده برای تشویق سازندگان استفاده میشود.
– برزیل؛ تمرکز مسکن تدریجی: برزیل با عبور از نوسازیهای قهری، به الگویی رسیده که دولت زیرساخت فراهم کرده و اقشار کمدرآمد طی فرآیندی تدریجی (۳ تا ۵ سال) مسکن خود را متناسب با توان مالی تکمیل میکنند.
– ترکیه؛ سیاست مسکن اجتماعی با مدیریت نهاد دولتی (TOKI): دولت با تأمین زمین رایگان برای اقشار کمدرآمد و فروش واحدها با پیشپرداخت کم و اقساط بلندمدت (۱۵ساله)، امکان خانهدار شدن را فراهم کرده است. تمرکز بر نوسازی بافتهای فرسوده و ساخت ساختمانهای حداکثر ۴ طبقه نیز بخشی از سیاست این کشور است.
– فرانسه؛ مسکن اجتماعی اجارهای با کیفیت بالا و پراکنده: فرانسه با تمرکز بر ساخت واحدهای اجارهای و پراکندهسازی آنها در بافت شهری، از ایجاد محلههای حاشیهای جلوگیری میکند. تأمین مالی از طریق مالیاتهای اختصاصی و وامهای بانکی بلندمدت انجام میشود.
– تایوان؛ گذار از وامهای عمومی به مسکن اجتماعی اجارهای: پس از شکست سیاستهای وامدهی عمومی که منجر به افزایش قیمت شد، تایوان به سمت ساخت مسکنهای اجتماعی اختصاصی برای اجاره به اقشار بسیار آسیبپذیر حرکت کرد.
– کره جنوبی؛ مقابله با سوداگری از طریق سیستم پیشفروش و توسعه اجارهداری: کره جنوبی برای خروج از بحران کمبود مسکن، از سیستم پیشفروش با ضمانت تکمیل استفاده کرد و در سالهای اخیر با تغییر هدفگذاری به سمت رفاه مسکن، سهم مسکن استیجاری دولتی را افزایش داده است.
– هنگکنگ؛ مدیریت انحصاری زمین و تولید انبوه: دولت هنگکنگ به عنوان تنها تأمینکننده زمین، با ساخت شهرکهای مسکونی عمومی (اجارهای و مالکیتی)، مدل موفقی را اجرا کرده است. برنامههایی مانند طرح خرید مستأجران با تخفیف ۳۰ تا ۴۰ درصدی، ابزارهای اصلی این کشور هستند.
– مالزی؛ تعیین سهمیه قانونی برای بخش خصوصی: مالزی با تصویب قوانینی سازندگان و بخش خصوصی را ملزم کرده است ۳۰ درصد از پروژههای خود را به مسکن ارزانقیمت اختصاص دهند.
– سنگاپور؛ مدل جامع مالکیت عمومی با مدیریت متمرکز: سنگاپور با نهاد متولی (HDB) و کنترل کامل بر زمین، شهرکهای مسکونی خودکفای اقماری ساخته است. این کشور با استفاده از صندوق پسانداز اجباری (CPF) و فروش مسکن با اجاره ۹۹ ساله، توانسته است به نرخ مالکیت ۹۱ درصد دست یابد و مسکن عمومی را به کالایی با کیفیت تبدیل کند.
بررسی تجربیات متنوع کشورهای جهان نشان میدهد که برای پاسخگویی مؤثر به نیاز مسکن اقشار کمدرآمد، نمیتوان از یک نسخه واحد پیروی کرد و نیازمند یک بسته سیاستی یکپارچه و چندوجهی است که اجزای آن به شرح زیر است:
– مدیریت زمین باید به عنوان ستون فقرات سیاستگذاری قرار گیرد. تجربه سنگاپور، هنگکنگ و ترکیه نشان میدهد که تأمین زمین ارزانقیمت یا رایگان توسط دولت، مهمترین عامل کاهش قیمت تمامشده است.
– تنوع در ابزارهای تأمین مالی ضروری است. باید منابع پایدار را برای تأمین وامهای بلندمدت با نرخ ترجیحی اختصاص داد. صرفاً اتکا به منابع بانکی با نرخهای ترجیحی بدون پشتوانه پایدار، تورمزا خواهد بود.
– تقسیم کار هوشمندانه بین دولت و بخش خصوصی الزامی است. دولت باید از نقش مستقیم ساخت فاصله گرفته و با ابزارهای تنظیمگری، بخش خصوصی را به سمت ساخت مسکن برای اقشار کمدرآمد سوق دهد.
– تنوع در الگوهای واگذاری متناسب با دهکهای درآمدی مهم است. برای دهکهای پایین، الگوهای مسکن اجارهای اجتماعی مناسبتر است تا فشار بازپرداخت وام بر آنها تحمیل نشود. برای دهکهای متوسط، الگوی مالکیت اشتراکی یا پیشفروش میتواند کارساز باشد.
– در نهایت، شناسایی دقیق جامعه هدف و شفافیت در تخصیص برای جلوگیری از فساد و انحراف منابع حیاتی است.
مهرامیرحسین گرکانی؛ رئیس پژوهشکده سوانح طبیعی بنیاد مسکن